先ずは一番古く一番坪単価の安い物件Aを検証してみましょう。

物件A：1989年築、坪単価 44万円、専有面積 73㎡ 下市場　990万円

この物件をローンを組んで購入するとしたら、

必要な資金は、物件価格990万円＋諸経費（10％弱と想定）90万円＝1080万円

これを金利2.54％35年固定（フラット35想定）で全額ローンを組めたとすると、

月々の支払は、38,841円になります。

次にこの物件を貸すとしたら、同駅（勝田台）徒歩圏内は坪単価0.30〜0.50万円で

貸しに出ていますので、仮に坪単価0.40円で貸せるとすると、

賃料は、89,000円になります。

この物件の場合は、

管理費＝9,900円、修繕積立費＝6,930円

税金は仮に年間約42,000円として、月3,500円位でしょうか。

となると、毎月必要な支払は、

ローン返済38,841円＋管理費･修繕積立費16,830円＋固定資産税等3,500円の

計59,171円になります。

月々の差額が約30,000円、年間360,000円のプラスです。

年平均3ヶ月の空室でも収支はマイナスにならないということになります。

これまでは文京区を見てきましたが、

ご相談を受けたご夫婦から比較検討したい場所として千葉県八千代市があがりました。

早速、八千代市内で50㎡以上、4000万円以下、築25年以内,駅徒歩15分以内の物件を調べてみると、約45件ほど有りました。

その中で、

一番古い物件　　 　　1989年築、坪単価 44万円、専有面積 73㎡　下市場　　  990万円 A

次に古い物件　　 　　1991年築、坪単価 69万円、専有面積 66㎡　八千代台西 1400万円 B

一番新しい物件　 　　2009年築、坪単価103万円、専有面積 74㎡　大和田新田 2330万円 C

次に新しい物件　 　　2008年築、坪単価103万円、専有面積 85㎡　大和田新田 2650万円 D

一番坪単価の安い物件 1989年築、坪単価 44万円、専有面積 73㎡　下市場　　  990万円 A

次に坪単価の安い物件 1991年築、坪単価 53万円、専有面積 73㎡　上高野 　　1180万円 E

一番坪単価の高い物件 2004年築、坪単価137万円、専有面積 79㎡　緑が丘 　　3290万円 F

次に坪単価の高い物件 2007年築、坪単価133万円、専有面積 73㎡　ゆりのき台 2980万円 G

一番狭い物件　　　　 2006年築、坪単価109万円、専有面積 55㎡　村上南 　　1850万円 H

次に狭い物件　　　　 1998年築、坪単価 99万円、専有面積 58㎡　勝田台　 　1750万円 I

一番広い物件　　　　 1997年築、坪単価 81万円、専有面積121㎡　村上　　 　2980万円 J

次に広い物件　　　　 2002年築、坪単価100万円、専有面積111㎡　大和田　 　3380万円 K

やはりこのエリアまで来ると文京区と比べると坪単価が半分以下になります。

利便性よりも住環境を重視した選択というイメージです。

どちらかというと「終の棲家」向きのように思えますが果たして貸すことも想定するとどうなるのでしょうか。

3つの事例をシミュレーションしてきましたが、どう感じましたか？

ポイントは、買うときの坪単価と貸すときの坪単価のバランスです。

それと以外に侮れないのが管理費と修繕積立費ということになります。

今回の例で見た文京区では、購入と賃貸のバランスが非常に良いといえるのかもしれません。物件毎に多少の差はあるものの、買っても、借りても月々の支払はほぼ同じということです。

とはいえ、物件によっては収支の見合うモノもありそうです。検討の余地は十分あるといえるでしょう。

ここまで読んで下さった皆様はもうお気づきかもしれもしれませんが、

よくいわれる、「不動産物件、買うべきか？借りるべきか？」の一つの指針がここにあります。

この究極の問いについては、また後日じっくりとと取り上げたいと思いますのでご期待下さい。

さて、話は戻して、このテーマを次は違う場所でも検討してみましょう。

最後にもう一件、一番広い物件Fを検証してみましょう。

物件F：1988年築、坪単価140万円、専有面積101㎡ 本郷　　4300万円

この物件をローンを組んで購入するとしたら、

必要な資金は、物件価格4300万円＋諸経費（10％弱と想定）400万円＝4700万円

同じくこれを金利2.54％35年固定（フラット35想定）で全額ローンを組めたとすると、

月々の支払は、169,031円になります。

次にこの物件を貸すとしたら、近隣マンションが坪単価1.00〜0.80万円で貸しに出ていますので、

この物件の場合は少し広めなので安めに設定して坪単価0.75円で貸せるとすると、

賃料は、229,000円になります。

この物件の場合は、

管理費＝30,000円（修繕積立費込？）

税金は仮に年間約180,000円として、月15,000円位でしょうか。

となると、毎月必要な支払は、

ローン返済169,031円＋管理費･修繕積立費30,000円＋固定資産税等15,000円で、

計214,031円になります。

月々の差額が約15,000円、年間180,000円のプラスです。

何とかプラスになっていますが1ヶ月空室になると厳しい数字です。

次に一番坪単価の安い物件Eを検証してみましょう。

物件E：1988年築、坪単価139万円、専有面積77㎡　根津　　3250万円

この物件をローンを組んで購入するとしたら、

必要な資金は、物件価格3250万円＋諸経費（10％弱と想定）300万円＝3550万円

これを金利2.54％35年固定（フラット35想定）で全額ローンを組めたとすると、

月々の支払は、127,673円になります。

次にこの物件を貸すとしたら、

同じマンションの他の部屋が坪単価0.96〜0.87万円で貸しに出ていますので、

少し大きめの部屋で有ることを差し引いて坪単価0.85円で貸せるとすると、

賃料は、198,000円になります。

この物件の場合は、

管理費＝24,900円、修繕積立費＝15,270円

税金は仮に年間約144,000円として、月12,000円位でしょうか。

となると、毎月必要な支払は、

ローン返済127,673円＋管理費･修繕積立費40,170円＋固定資産税等12,000円で

計179,843円になります。

月々の差額が約18,000円、年間216,000円のプラスです。

年平均1ヶ月の空室ならまだ持ちこたえることができる物件ということになり、

購入検討対象と考えても良いかもしれません。

賃貸にお住まいの方にはなかなかイメージがつかないかもしれませんが、

不動産を所有することによって支払わなければならない費用がローンの返済以外にも有ります。

その中でも主となるのは税金と建物のメンテナンス費用です。

税金とは、固定資産税と都市計画税です。

建物のメンテナンス費用とは、マンションの場合は管理費と修繕積立費になります。

物件Aの場合はそれぞれどれくらいが必要でしょうか？

管理費と修繕積立費は物件情報にハッキリと出ています。

管理費＝10,800円、修繕積立費＝8,200円

税金は問い合わせて見ないとわかりません。

この物件だと非常に大雑把にみて年間約120,000円、月10,000円位でしょうか。

となると、毎月必要な支払は、

ローン返済124,076円＋管理費･修繕積立費19,000円＋固定資産税等10,000円で

計153,076円になります。

これでは毎月の家賃155,000円が入ってきてもほぼプラスマイナス０です。

しかも、昨日のシミュレーションにはいくつかの前提条件があります。

その中のひとつ坪単価1万円で貸すという条件は現時点での情報を元にしています。

将来貸しに出すときに家賃相場がどうなっているか？

坪単価が1万円を切ったらもう赤字です。

それと、入れ替え時に入居者がすぐに見つからなかったりしたら、

空いてる月数×153,076円は丸々持ち出しになってしまいます。

どうですか？昨日のチラシにありそうなフレーズを思い出して下さい。

同じ物件のことです。

最終的には物件は一つ一つ自分の目で見て決めるしかないのですが、

その前に条件を絞り込む方法はいくつかあります。今回の場合は「貸すことも想定する」という条件があります。

では昨日の物件を例にこの条件に当てはまるかどうか検証してみましょう。

物件A：1986年築、坪単価203万円、専有面積51㎡　根津　　3150万円

この物件をローンを組んで購入するとしたら、

必要な資金は、物件価格3150万円＋諸経費（10％弱と想定）300万円＝3450万円

これを金利2.54％35年固定（フラット35想定）で全額ローンを組めたとすると、

月々の支払は、124,076円になります。

次にこの物件を貸すとしたら、

同じマンションの他の部屋が坪単価1万円で貸しに出ていますので、

同じ坪単価で貸せるとすると、

賃料は、155,000円になります。

ということは利ザヤが稼げそうに見えますね。果たして本当にそうでしょうか？

余談になりますが、チラシによく書かれている「月々の家賃と比較してみて下さい！」は上記のようなシミュレーションが多いですよね。

もっというと、月々の支払はもっとも金利の低い変動金利1.475%を採用して、105,211円になっているかもしれません。

当然ですが嘘ではないので問題は無いのです。でも印象としてどうですか？

文京区内で50㎡以上、5000万円以下、築25年以内の物件を見てみると、約40件ほど有りました。

その中で、

一番古い物件　　 　　　1986年築、坪単価203万円、専有面積51㎡　根津　　3150万円　A

次に古い物件　　 　　　1987年築、坪単価198万円、専有面積61㎡　小石川　3680万円　B

一番新しい物件   　　　 2010年築、坪単価272万円、専有面積54㎡　千石　　4480万円　C

次に新しい物件    　　　2009年築、坪単価230万円、専有面積57㎡　湯島　　3980万円　D

一番坪単価の安い物件 　1988年築、坪単価139万円、専有面積77㎡　根津　　3250万円　E

次に坪単価の安い物件 　1988年築、坪単価140万円、専有面積101㎡ 本郷 　　4300万円　F

一番坪単価の高い物件 　2010年築、坪単価272万円、専有面積54㎡　千石　　4480万円　C

次に坪単価の高い物件 　2006年築、坪単価268万円、専有面積57㎡　本駒込　4680万円　G

一番狭い物件　 　　　　1986年築、坪単価203万円、専有面積51㎡　根津　　3150万円　A

次に狭い物件　 　　　　1998年築、坪単価214万円、専有面積53㎡　本駒込　3450万円　H

一番広い物件　　　　　 1988年築、坪単価140万円、専有面積101㎡ 本郷 　　4300万円　F

次に広い物件　 　　　　1992年築、坪単価151万円、専有面積82㎡　大塚 　　3780万円　I

ここから何が見えてきますか？

一般的には築年数が浅い程高いとか、広いほど坪単価が低いとか、人気のあるエリアは高いとかといわれますよね。

では、上の物件AとEを比較して下さい。築年数の浅いEのほうが坪単価は低いです。しかも同じエリアです。

そう、不動産は同じ条件のモノは存在しないのです。しかも現時点で市場に出ているモノだけでは単純比較ができません。

結局は条件を絞り込んで一件一件自分の目で見ていくしか方法は無いということになります。

（ところで何故築25年以内を条件にしたか？その理由は別の機会に。）

ではどこに買うか？

マンションの購入を考える場合に既にこの問いに関しては答えをもっている人が多いのではないでしょうか？

統計数値を見たわけではないので私感ですが現在の住まいの周辺で考える人が多いと思います。

現に不動産屋さんが物件情報をポスティングや折り込みチラシにするときはその物件の近隣を中心に撒くのです。

その方が効果が出やすいということです。住めば都という言葉もありますね。

で、このご夫婦の希望場所は文京区です。

理由は、ご主人と奥様の勤め先に近いこと、緑が多く子供を育てるには環境が良さそうなこと、それに資産価値が高そうだということです。

ではいよいよ具体的に見ていきましょう。

住宅を購入する目的は様々です。今回は、将来は人に貸すことを前提にマンション探しをしている方の事例をご紹介します。

現在は賃貸住まい。仕事も安定してきたのでそろそろ住宅ローンが組めそうだ。でも、現時点で終の棲家としては考えにくい。

そんなご夫婦が考えたのは、消えて無くなる賃料を払うくらいなら同額のローン支払いで資産を手に入れようという発想です。

マンション購入を考えている方はほとんどがこの発想ではないでしょうか？

但し、このご夫婦の場合は、一生そこに住むかどうかわからないので将来は人に貸すことも想定して検討したい。

ローンの支払いと賃料収入の差額で利ざやが生まれる可能性があれば買ってもいいのではないか？というご相談です。

（但し、住宅ローンを組んで購入の場合、将来貸すことになった際にローンの組み直し等が必要になる場合があります。この点については後日あらためてご説明します。）

ではどこに買うか？