住宅ローン のアーカイブ

住宅財形とよんだほうがなじみがあるかもしれませんね。

この融資を使うにはとにもかくにも財形貯蓄をしていないとダメです。

しかも、1年以上続けていて、融資の申込日前の2年以内に財形貯蓄の預入を行い、かつ、申込日における残高が50万円以上ある必要があります。つまり、昔はやってたけどここ2年は止めていたという人もせっかく残高が残っていてもダメということです。

但し、財形の種類は住宅財形貯蓄だけでなく、一般財形貯蓄、財形年金貯蓄でも大丈夫です。

で、上記条件をクリアしたら、

財形貯蓄残高の10倍の額（最高4,000万円）まで借りられます。

とはいえ、新築・購入・リフォームにかかる費用の8割が上限になります。

但し、フラット35との併用が可能です、しかも、併用した場合は8割上限が無くなります。

フラット35については後日詳しくお話ししますが、この併用可ということが大ポイントです。

こんなに面倒なのだからそれなりのメリットが無いと使いたく無いですよね。

それがあるんです。

まずは金利、5年ごとに適用金利が見直される5年固定金利制です。

今の金利は、「1.36%」5年固定であることを考えるとかなりお得です。

ちょっとは興味がわいてきました？

家を買おうと考えたときに、どこで住宅ローンを借りますか？

多くの人は銀行と答えるのではないでしょうか？ではそれ以外の選択肢をいくつ知っていますか？

住宅ローンには「公的住宅ローン」と「民間住宅ローン」があります。

ほとんどの人たちが「民間」の方を使っているのですが、

「公的」というと少しお得な予感がしませんか？

一般に公的住宅ローンというと、

金利面は比較的有利な反面、物件に関する条件が厳しかったり、

借入限度額に制限があって高額の融資が受けられなかったり、

という特徴があって売手（不動産屋、ハウスメーカー等）からは敬遠されがちです。

知っている人ほど勧めない。知らない人は勧められない。

でも正しく理解する必要はあると思います。本当に自分にとってメリットが無いのかどうか。

公的住宅ローンといわれるものは、主に財形住宅融資と自治体融資のことです。

自治体融資はそれこそ自治体毎に異なるので個別相談とさせていただいて、

明日は財形住宅融資について知っておいて欲しいことをお伝えしていきたいと思います。

最後にもう一件、一番広い物件Fを検証してみましょう。

物件F：1988年築、坪単価140万円、専有面積101㎡ 本郷　　4300万円

この物件をローンを組んで購入するとしたら、

必要な資金は、物件価格4300万円＋諸経費（10％弱と想定）400万円＝4700万円

同じくこれを金利2.54％35年固定（フラット35想定）で全額ローンを組めたとすると、

月々の支払は、169,031円になります。

次にこの物件を貸すとしたら、近隣マンションが坪単価1.00〜0.80万円で貸しに出ていますので、

この物件の場合は少し広めなので安めに設定して坪単価0.75円で貸せるとすると、

賃料は、229,000円になります。

この物件の場合は、

管理費＝30,000円（修繕積立費込？）

税金は仮に年間約180,000円として、月15,000円位でしょうか。

となると、毎月必要な支払は、

ローン返済169,031円＋管理費･修繕積立費30,000円＋固定資産税等15,000円で、

計214,031円になります。

月々の差額が約15,000円、年間180,000円のプラスです。

何とかプラスになっていますが1ヶ月空室になると厳しい数字です。

最終的には物件は一つ一つ自分の目で見て決めるしかないのですが、

その前に条件を絞り込む方法はいくつかあります。今回の場合は「貸すことも想定する」という条件があります。

では昨日の物件を例にこの条件に当てはまるかどうか検証してみましょう。

物件A：1986年築、坪単価203万円、専有面積51㎡　根津　　3150万円

この物件をローンを組んで購入するとしたら、

必要な資金は、物件価格3150万円＋諸経費（10％弱と想定）300万円＝3450万円

これを金利2.54％35年固定（フラット35想定）で全額ローンを組めたとすると、

月々の支払は、124,076円になります。

次にこの物件を貸すとしたら、

同じマンションの他の部屋が坪単価1万円で貸しに出ていますので、

同じ坪単価で貸せるとすると、

賃料は、155,000円になります。

ということは利ザヤが稼げそうに見えますね。果たして本当にそうでしょうか？

余談になりますが、チラシによく書かれている「月々の家賃と比較してみて下さい！」は上記のようなシミュレーションが多いですよね。

もっというと、月々の支払はもっとも金利の低い変動金利1.475%を採用して、105,211円になっているかもしれません。

当然ですが嘘ではないので問題は無いのです。でも印象としてどうですか？