住宅ローン のアーカイブ

具体的に借入額＝3000万円、借入期間＝35年、自己資金20%未満、元利均等返済の住宅ローンを組んだ場合の支払額を金利型毎に比較してみましょう。

変動金利型＝金利1.275%、返済額88,585円/月、総支払額37,205,388円

固定金利型＝金利2.400%、返済額105,647円/月、総支払額44,371,626円

この数字だけを見ると変動金利型を選択したくなります。

ですが、変動金利型の数字は35年間金利が一切上昇せずに推移した場合のものです。

では、35年かけてバブル期の金利に近づくように上昇（年0.2%上昇）し続けると想定すると、

変動金利型＝金利1.275%〜8.275%、返済額88,585円〜152,453円、総支払額54,088,924円

になります。35年間の平均金利約4.775%です。

こうなると固定金利型の方が有利ですが、この想定はリアリティが無いですね。

現時点での金利設定による固定金利と変動金利の損益分岐となる金利推移パターンを考えてみる必要がありそうです。

ちょっと間が空いてしまいましたが先週お伝えしたとおり、現段階は長期的に見ると金利上昇局面といえるのかもしれませんが、短期的に見ると横ばい局面の可能性が高いです。

よって、現時点において金利型の選択を考えるときには借入期間や繰上返済計画を含め総合的に判断していく必要があるでしょう。いつまで金利横ばいが続くと判断するか。上昇するとしたらいつ頃からどこまで上がると考えるか。経済学者や機関投資家でも予測不能で意見が分かれそうな問いに答えを出そうとするようなものです。

これでは、難しすぎて答えが出せません。

もう少し判断しやすくするために具体的な数字をみながら一緒に考えてみましょう。

ここまで4つの金利型を全てご紹介しましたが、実際にはどの金利型を選べばいいのでしょうか？

一般的な理論としては、金利上昇局面においては固定金利型、金利下降局面においては変動金利型を選択するほうが有利だとされています。

では現在はどういった局面にあるのでしょうか？

変動金利の基準にもなる「短期プライムレート」はバブル末期の1990年後半から91年にかけて8％超まで上がったが、バブル崩壊後95年後半には一気に1.5％近くまで下がった。その後99年からは1.5％を割り込んだ状態が続き、06年後半から一旦上昇局面に転じたがリーマンショック以降再び下がり1.5％付近で推移しています。

つまり、多少の上下動はあるもののここ15年間は1.5％前後の低水準でほぼ横ばいという状況です。低水準であるということを考えれば少なくとも下降局面ではないといえるかもしれませんが、かといってそろそろ上昇局面になるとも言い難い感じです。

これは分散投資と同じような発想です。

先に説明した３種類の金利型を組み合わせて借りるのです。

３種類の金利型にはそれぞれにメリットとリスクが有りますのでそれらをミックスさせることによってリスクを分散させるのが目的になってきます。繰上返済時には、その時の社会情勢にあわせてどちらの商品に対して繰上をするかを選択することができるということもメリットになるかもしれません。

この商品は、金融機関によって、２つのローンを借り入れすることになる場合と１つのローンで組み合わせる場合が有ります。それによっては事務手数料が2本分必要になる場合がありますので注意が必要です。

固定金利期間選択型とは、当初から一定期間の金利が固定される商品です。

金利が固定される期間は、2年、3年、5年、7年、10年が主で、ここ数年は15年、20年、25年なども出てきているが、後者は借入期間を全期間固定させる固定金利型を兼ねているのだろう。

で、その固定金利期間終了後は、その時点の金利で改めて変動金利型や固定金利選択型を選べる仕組みになっています。（一旦変動を選ぶと固定型に戻れない場合も有るので要注意）

この商品は、固定金利期間が終了し金利が改定された際には当然返済額も変わってきますが、変動金利型のように変動幅の上限が設定されていないので大幅に返済額が増えてしまう可能性が有るということを注意しないといけません。

各金融機関もこの商品に一番力を入れているようで、様々な金利優遇を設けていますが、固定期間終了後の優遇についてどうなっているかも含めて比較検討をしないといけません。

先に説明した固定金利か変動金利かという実に悩ましい決断を一旦先延ばしにしてくれる商品ともいえるかもしれません。本来は、金利が上がるか下がるか判断のつきにくい局面に適している商品だと思いますが、実のところ長期低金利が続くこの5年間を見ても60〜75％がこの商品を選択しています。

変動金利というと毎月金利がころころと変わるかの様な印象があるが、実際には金利が見直されるのは半年ごとになります。で、見直される金利は「短期プライムレート」に連動するタイプが多いです。

また、多くの商品が変動した金利を反映した返済額の変更は5年に1回で、その変動幅は返済額の1.25倍までとなっています。

その都度変更していたら事務手間がかかるので銀行側が5年毎にしたがったところ、ならば急激な負担増を強いることにならないように1.25倍までにしなさいと金融庁が指導したのだろうか？これは私の勝手な想像ですが…

実はこの5年毎の見直しと1.25倍が事と次第によっては大変迷惑なことになりかねません。

元利均等返済では、毎月の返済額の内訳は元金返済にあてられる部分と利息返済にあてられる部分に分けられるが、金利が上昇すると利息の割合が増えてしまって、元金がなかなか減らないという事態が起こりかねないのです。利息額が毎月の返済額を超えてしまう場合は「未払利息」が発生する可能性も出てくる。

よって各金融機関がどのタイプの変動金利型を採用しているかも実は重要なファクターで、金利優遇だけで決めると後で思わぬ落とし穴にはまってしまうかもしれません。

これは読んで字のごとく金利が固定される商品です。固定される金利は融資実行時または申込時に決まります。その金利が借入全期間において変わらないのです。

住宅ローンは借入額も大きくなることから長い期間のローンが可能な商品です。

長期間借りるとなると、20年後、30年後のことまで考えて慎重になる方も多いのではないでしょうか？

固定金利型を選択すれば、少なくとも月々の返済額が現時点で返済可能な額で一定になります。

そうなれば安心してローンを組めると考える人も少なからずいるのではないでしょうか。

また、家計の中で比較的大きな割合を占める住宅ローンの返済額が変わらないということは、将来の金利の動きに一喜一憂することもなく教育資金や老後資金準備など他の資金計画も立てやすくなります。

昨日は取扱機関の種類を見てみましたが、今日は取扱商品の種類を見てみましょう。

１．固定金利型

借入期間中金利が変わらない商品。最初から最後まで金利の変わらない一律タイプ。

２．固定金利期間選択型

当初から一定期間の金利が固定される特約ローン。

固定期間は、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、25年等（扱い機関によって異なる）

固定金利期間終了後は改めて変動金利型や固定金利期間選択型を選べるが、

一度変動金利型を選ぶと再び固定金利型に戻れない商品もあるので要注意です。

３．変動金利型

借入期間中、半年ごとに金利が見直される商品。

但し、返済額は金利変更に連動して変わるタイプと

5年ごとの改定でかつ返済額は従前の1.25倍までとなるタイプがある。

後者のタイプは「未払利息」が発生する場合もあります。（詳しくは後日）

４．金利ミックス型

異なる金利タイプを組み合わせて借り入れする方法。

但し、金融機関によっては、2本のローンを借り入れすることになる場合があり、

その場合は事務手数料等も2本分必要になります。

５．フラット35

これは住宅金融公庫の流れを引き継いでいるので「公的住宅ローン」の印象がありますが、

扱い機関は民間金融機関になっています。

金利タイプは固定金利型ですが、

一律タイプだけでなく途中で金利が変わる2段階固定金利タイプもあります。

（一部の銀行でも固定金利型の中で2段階固定金利タイプを扱っているところがある）

以上のように、主に金利タイプで商品が分かれていますが、

各機関毎に更に細かく差別化を図っているので比較検討は手間のかかる作業になってしまいます。

これまで公的住宅ローンについて説明してきましたが、

新規貸出額に占めるシェアは民間金融機関が優に90％を超えています。

では民間住宅ローンはどこで取り扱われているのでしょうか？

１．銀行（銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫等）

扱う商品は、変動金利型、固定金利期間選択型、固定金利型、フラット35と様々です。

２．JA（基本的には組合員向け、一部組合費を納めれば一般世帯でも利用可）

固定金利型が中心でしたが、今は銀行同様のラインナップになりつつあるようです。

３．生命保険会社（住宅ローンを扱うのは一部のみ）

住宅販売会社との提携ローンが中心ですが、中には直接個人のローンを扱う場合も

固定金利型が多かったが、固定金利期間選択型も増えてきているとのことです。

４．住宅ローン専門会社

以前は社会問題となった「住専」8社が中心だったがその内残っているのは1社のみ

最近は、フラット35を中心に扱うハウスメーカー等が母体となった会社が参入してきています。

５．信販会社・クレジット会社

変動金利型が中心で金利は高め。その分、審査基準が比較的緩やかであることが多いです。

以上のように扱う機関だけ見てもかなり選択肢の幅はあります。

金利1.36%という数字は、民間ローンの変動金利＋金利優遇並です。これが5年固定ですから貴重な商品といえます。

では実際にはどこで申込手続きをすればいいのでしょう。

実際には4種類の申込窓口があります。といっても、そのいずれかを選べるわけではなく勤務先の状況で窓口が自ずと決まってきます。

先ずは民間企業にお勤めの方、

勤務先が「雇用・能力開発機構」から資金を借り入れる転貨制度が有る場合→窓口は「勤務先」

勤務先が「財形住宅金融（株）」へ出資している場合→窓口は「財形住宅金融」

勤務先が上記2つに当てはまらない場合→窓口は「住宅金融支援機構」

次に公務員の方、

基本的には、窓口は「共済組合等」になりますが、

窓口を設けていない場合もあるのでその場合はの窓口は「住宅金融支援機構」

となります。

結果として、「住宅金融支援機構」が窓口になった場合は、

一般的に融資に必要な事務手数料と保証料が不要になるというメリットもあります。

借りるか借りないかは他の商品と比較して総合的に判断する必要がありますが、

財形貯蓄をしているのであればどこを窓口にいくらくらい借りられるかは知っておいたほうがいいでしょう。