中古物件の探し方 のアーカイブ

中古物件を探す際に避けては通れない検討項目に築年数が有ります。

ではこの築年数をどう考えれば良いでしょうか？

１．節税メリットで考える

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）を受けるためには、

「マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、

その取得の日以前25年以内に建築されたものであること」

「耐火建築物以外の建物の場合には、

その取得の日以前20年以内に建築されたものであること」という要件があります。

つまり、マンションなら築25年以内、

木造戸建てなら築20年以内のものでないと住宅ローン減税は受けらないので、

この数字が一つの目安になります。

２．耐震基準で考える

1981年（昭和56年）6月1日 に建築基準法施行令改正（新耐震）が有りました。

これ以前の基準で建っている建物と新耐震基準で建っている建物では、

一般的には大きな違いが有るといわれています。

３．時代背景で考える

これは一概には言えないのですが、例えば80年代後半のバブル期に計画・建設された建物と、

バブル崩壊後に計画・建設された建物では設計思想が違ってきているので、

それを見極める事も必要だということです。

特に気をつけなければならないのはバブル期に計画されて、崩壊後に建設された建物です。

予算に糸目をつけなかった計画を、バブル崩壊により見直さざるを得なくなり、

計画変更した場合にどこかにしわ寄せがきている可能性を考える必要があるかもしれません。

４．材料の特性で考える

一般にRC造の建物の場合、躯体のコンクリートが完全に乾くまでに2年から5年はかかると

いわれています。その間、クローゼットの中が湿っぽかったり、結露しやすかったりします。

又、木造の場合は新築後一年は構造体の木の伸び縮みが四季を通じておこり、

クロス等の仕上げ材に不具合が出る場合が有ります。

５．管理状態で考える

実は、単純に築年数だけで絞り込むと良い物件を見落としてしまうことが有ります。

管理状態によっては同じ築年数でも大きな差が出てくるのです。

特に築10年を過ぎた辺りからその差が見えてきます。

以上のように、様々な基準があります。条件絞り込みの参考になれば幸いです。

この三日間で見てきた事例は、

最初の物件Aこそ賃貸収支プラスになったものの、他のケースでは大きくマイナスになります。

賃貸の方が安いということは、単純に考えるとこのエリアでは購入しない方が得だということになってしまいます。

但し、もともと賃貸として計画された建物と分譲するために計画された建物では仕上げ材や設備仕様に大きな差が有るので一概にはどちらが得とはいえませんが。

住宅の購入を検討する際に、今回のシミュレーションのような視点を持ってみるとまた違った見えた方をするものです。

住む場所を決めるというのは大事なことです。この場所ならローンが組めそうだから購入するという単純な発想は少し危険かもしれません。

まずは住みたい場所を決めて、その場所なら買うべきか、借りるべきかを考えるという方法もあるということです。

もう一つだけ一番新しい物件Cを検証してみましょう。

物件C：2009年月築、坪単価104万円、専有面積 74㎡ 大和田新田 2330万円 C

この物件をローンを組んで購入するとしたら、

必要な資金は、物件価格2330万円＋諸経費（10％弱と想定）220万円＝2550万円

これを金利2.54％35年固定（フラット35想定）で全額ローンを組めたとすると、

月々の支払は、91,708円になります。

次にこの物件を貸すとしたら、同駅（勝田台）徒歩圏内は坪単価0.40〜0.60万円で

貸しに出ていますので、仮に坪単価0.50円で貸せるとすると、

賃料は、112,000円になります。

この物件の場合は、

管理費＝16,900円、修繕積立費＝5,200円

税金は仮に年間約78,000円として、月6,500円位でしょうか。

となると、毎月必要な支払は、

ローン返済91,708円＋管理費･修繕積立費22,100円＋固定資産税等6,500円の

計120,308円になります。

月々の差額がマイナス約8,000円、年間96,000円の赤字です。

空室率0%（常に借り手がいる状態）でこの数字ですから、

約20〜30万円くらいの持ち出しは覚悟しなければならなくなります。

次に一番広い物件Jを検証してみましょう。

物件J：1997年築、坪単価 81万円、専有面積121㎡ 村上 2980万円

この物件をローンを組んで購入するとしたら、

必要な資金は、物件価格2980万円＋諸経費（10％弱と想定）270万円＝3250万円

これを金利2.54％35年固定（フラット35想定）で全額ローンを組めたとすると、

月々の支払は、116,883円になります。

次にこの物件を貸すとしたら、同駅（勝田台）徒歩圏内は坪単価0.30〜0.50万円で

貸しに出ていますので、少し広めで有ることを考慮して仮に坪単価0.30円で貸せるとすると、

賃料は、110,000円になります。

この物件の場合は、

この段階で既に収支マイナスになってしまっています。

が、一応その他費用も含めて見てみましょう。

管理費＝9,850円、修繕積立費＝13,630円

税金は仮に年間約120,000円として、月10,000円位でしょうか。

となると、毎月必要な支払は、

ローン返済116,883円＋管理費･修繕積立費23,480円＋固定資産税等10,000円の

計150,363円になります。

月々の差額がマイナス約40,000円、年間480,000円の赤字です。

空室率0%（常に借り手がいる状態）でこの数字ですから、

相当の持ち出しを覚悟しなければならなくなります。

先ずは一番古く一番坪単価の安い物件Aを検証してみましょう。

物件A：1989年築、坪単価 44万円、専有面積 73㎡ 下市場　990万円

この物件をローンを組んで購入するとしたら、

必要な資金は、物件価格990万円＋諸経費（10％弱と想定）90万円＝1080万円

これを金利2.54％35年固定（フラット35想定）で全額ローンを組めたとすると、

月々の支払は、38,841円になります。

次にこの物件を貸すとしたら、同駅（勝田台）徒歩圏内は坪単価0.30〜0.50万円で

貸しに出ていますので、仮に坪単価0.40円で貸せるとすると、

賃料は、89,000円になります。

この物件の場合は、

管理費＝9,900円、修繕積立費＝6,930円

税金は仮に年間約42,000円として、月3,500円位でしょうか。

となると、毎月必要な支払は、

ローン返済38,841円＋管理費･修繕積立費16,830円＋固定資産税等3,500円の

計59,171円になります。

月々の差額が約30,000円、年間360,000円のプラスです。

年平均3ヶ月の空室でも収支はマイナスにならないということになります。

これまでは文京区を見てきましたが、

ご相談を受けたご夫婦から比較検討したい場所として千葉県八千代市があがりました。

早速、八千代市内で50㎡以上、4000万円以下、築25年以内,駅徒歩15分以内の物件を調べてみると、約45件ほど有りました。

その中で、

一番古い物件　　 　　1989年築、坪単価 44万円、専有面積 73㎡　下市場　　  990万円 A

次に古い物件　　 　　1991年築、坪単価 69万円、専有面積 66㎡　八千代台西 1400万円 B

一番新しい物件　 　　2009年築、坪単価103万円、専有面積 74㎡　大和田新田 2330万円 C

次に新しい物件　 　　2008年築、坪単価103万円、専有面積 85㎡　大和田新田 2650万円 D

一番坪単価の安い物件 1989年築、坪単価 44万円、専有面積 73㎡　下市場　　  990万円 A

次に坪単価の安い物件 1991年築、坪単価 53万円、専有面積 73㎡　上高野 　　1180万円 E

一番坪単価の高い物件 2004年築、坪単価137万円、専有面積 79㎡　緑が丘 　　3290万円 F

次に坪単価の高い物件 2007年築、坪単価133万円、専有面積 73㎡　ゆりのき台 2980万円 G

一番狭い物件　　　　 2006年築、坪単価109万円、専有面積 55㎡　村上南 　　1850万円 H

次に狭い物件　　　　 1998年築、坪単価 99万円、専有面積 58㎡　勝田台　 　1750万円 I

一番広い物件　　　　 1997年築、坪単価 81万円、専有面積121㎡　村上　　 　2980万円 J

次に広い物件　　　　 2002年築、坪単価100万円、専有面積111㎡　大和田　 　3380万円 K

やはりこのエリアまで来ると文京区と比べると坪単価が半分以下になります。

利便性よりも住環境を重視した選択というイメージです。

どちらかというと「終の棲家」向きのように思えますが果たして貸すことも想定するとどうなるのでしょうか。

3つの事例をシミュレーションしてきましたが、どう感じましたか？

ポイントは、買うときの坪単価と貸すときの坪単価のバランスです。

それと以外に侮れないのが管理費と修繕積立費ということになります。

今回の例で見た文京区では、購入と賃貸のバランスが非常に良いといえるのかもしれません。物件毎に多少の差はあるものの、買っても、借りても月々の支払はほぼ同じということです。

とはいえ、物件によっては収支の見合うモノもありそうです。検討の余地は十分あるといえるでしょう。

ここまで読んで下さった皆様はもうお気づきかもしれもしれませんが、

よくいわれる、「不動産物件、買うべきか？借りるべきか？」の一つの指針がここにあります。

この究極の問いについては、また後日じっくりとと取り上げたいと思いますのでご期待下さい。

さて、話は戻して、このテーマを次は違う場所でも検討してみましょう。

次に一番坪単価の安い物件Eを検証してみましょう。

物件E：1988年築、坪単価139万円、専有面積77㎡　根津　　3250万円

この物件をローンを組んで購入するとしたら、

必要な資金は、物件価格3250万円＋諸経費（10％弱と想定）300万円＝3550万円

これを金利2.54％35年固定（フラット35想定）で全額ローンを組めたとすると、

月々の支払は、127,673円になります。

次にこの物件を貸すとしたら、

同じマンションの他の部屋が坪単価0.96〜0.87万円で貸しに出ていますので、

少し大きめの部屋で有ることを差し引いて坪単価0.85円で貸せるとすると、

賃料は、198,000円になります。

この物件の場合は、

管理費＝24,900円、修繕積立費＝15,270円

税金は仮に年間約144,000円として、月12,000円位でしょうか。

となると、毎月必要な支払は、

ローン返済127,673円＋管理費･修繕積立費40,170円＋固定資産税等12,000円で

計179,843円になります。

月々の差額が約18,000円、年間216,000円のプラスです。

年平均1ヶ月の空室ならまだ持ちこたえることができる物件ということになり、

購入検討対象と考えても良いかもしれません。

賃貸にお住まいの方にはなかなかイメージがつかないかもしれませんが、

不動産を所有することによって支払わなければならない費用がローンの返済以外にも有ります。

その中でも主となるのは税金と建物のメンテナンス費用です。

税金とは、固定資産税と都市計画税です。

建物のメンテナンス費用とは、マンションの場合は管理費と修繕積立費になります。

物件Aの場合はそれぞれどれくらいが必要でしょうか？

管理費と修繕積立費は物件情報にハッキリと出ています。

管理費＝10,800円、修繕積立費＝8,200円

税金は問い合わせて見ないとわかりません。

この物件だと非常に大雑把にみて年間約120,000円、月10,000円位でしょうか。

となると、毎月必要な支払は、

ローン返済124,076円＋管理費･修繕積立費19,000円＋固定資産税等10,000円で

計153,076円になります。

これでは毎月の家賃155,000円が入ってきてもほぼプラスマイナス０です。

しかも、昨日のシミュレーションにはいくつかの前提条件があります。

その中のひとつ坪単価1万円で貸すという条件は現時点での情報を元にしています。

将来貸しに出すときに家賃相場がどうなっているか？

坪単価が1万円を切ったらもう赤字です。

それと、入れ替え時に入居者がすぐに見つからなかったりしたら、

空いてる月数×153,076円は丸々持ち出しになってしまいます。

どうですか？昨日のチラシにありそうなフレーズを思い出して下さい。

同じ物件のことです。

文京区内で50㎡以上、5000万円以下、築25年以内の物件を見てみると、約40件ほど有りました。

その中で、

一番古い物件　　 　　　1986年築、坪単価203万円、専有面積51㎡　根津　　3150万円　A

次に古い物件　　 　　　1987年築、坪単価198万円、専有面積61㎡　小石川　3680万円　B

一番新しい物件   　　　 2010年築、坪単価272万円、専有面積54㎡　千石　　4480万円　C

次に新しい物件    　　　2009年築、坪単価230万円、専有面積57㎡　湯島　　3980万円　D

一番坪単価の安い物件 　1988年築、坪単価139万円、専有面積77㎡　根津　　3250万円　E

次に坪単価の安い物件 　1988年築、坪単価140万円、専有面積101㎡ 本郷 　　4300万円　F

一番坪単価の高い物件 　2010年築、坪単価272万円、専有面積54㎡　千石　　4480万円　C

次に坪単価の高い物件 　2006年築、坪単価268万円、専有面積57㎡　本駒込　4680万円　G

一番狭い物件　 　　　　1986年築、坪単価203万円、専有面積51㎡　根津　　3150万円　A

次に狭い物件　 　　　　1998年築、坪単価214万円、専有面積53㎡　本駒込　3450万円　H

一番広い物件　　　　　 1988年築、坪単価140万円、専有面積101㎡ 本郷 　　4300万円　F

次に広い物件　 　　　　1992年築、坪単価151万円、専有面積82㎡　大塚 　　3780万円　I

ここから何が見えてきますか？

一般的には築年数が浅い程高いとか、広いほど坪単価が低いとか、人気のあるエリアは高いとかといわれますよね。

では、上の物件AとEを比較して下さい。築年数の浅いEのほうが坪単価は低いです。しかも同じエリアです。

そう、不動産は同じ条件のモノは存在しないのです。しかも現時点で市場に出ているモノだけでは単純比較ができません。

結局は条件を絞り込んで一件一件自分の目で見ていくしか方法は無いということになります。

（ところで何故築25年以内を条件にしたか？その理由は別の機会に。）