2010-09

具体的に借入額＝3000万円、借入期間＝35年、自己資金20%未満、元利均等返済の住宅ローンを組んだ場合の支払額を金利型毎に比較してみましょう。

変動金利型＝金利1.275%、返済額88,585円/月、総支払額37,205,388円

固定金利型＝金利2.400%、返済額105,647円/月、総支払額44,371,626円

この数字だけを見ると変動金利型を選択したくなります。

ですが、変動金利型の数字は35年間金利が一切上昇せずに推移した場合のものです。

では、35年かけてバブル期の金利に近づくように上昇（年0.2%上昇）し続けると想定すると、

変動金利型＝金利1.275%〜8.275%、返済額88,585円〜152,453円、総支払額54,088,924円

になります。35年間の平均金利約4.775%です。

こうなると固定金利型の方が有利ですが、この想定はリアリティが無いですね。

現時点での金利設定による固定金利と変動金利の損益分岐となる金利推移パターンを考えてみる必要がありそうです。

ちょっと間が空いてしまいましたが先週お伝えしたとおり、現段階は長期的に見ると金利上昇局面といえるのかもしれませんが、短期的に見ると横ばい局面の可能性が高いです。

よって、現時点において金利型の選択を考えるときには借入期間や繰上返済計画を含め総合的に判断していく必要があるでしょう。いつまで金利横ばいが続くと判断するか。上昇するとしたらいつ頃からどこまで上がると考えるか。経済学者や機関投資家でも予測不能で意見が分かれそうな問いに答えを出そうとするようなものです。

これでは、難しすぎて答えが出せません。

もう少し判断しやすくするために具体的な数字をみながら一緒に考えてみましょう。

ここまで4つの金利型を全てご紹介しましたが、実際にはどの金利型を選べばいいのでしょうか？

一般的な理論としては、金利上昇局面においては固定金利型、金利下降局面においては変動金利型を選択するほうが有利だとされています。

では現在はどういった局面にあるのでしょうか？

変動金利の基準にもなる「短期プライムレート」はバブル末期の1990年後半から91年にかけて8％超まで上がったが、バブル崩壊後95年後半には一気に1.5％近くまで下がった。その後99年からは1.5％を割り込んだ状態が続き、06年後半から一旦上昇局面に転じたがリーマンショック以降再び下がり1.5％付近で推移しています。

つまり、多少の上下動はあるもののここ15年間は1.5％前後の低水準でほぼ横ばいという状況です。低水準であるということを考えれば少なくとも下降局面ではないといえるかもしれませんが、かといってそろそろ上昇局面になるとも言い難い感じです。

これは分散投資と同じような発想です。

先に説明した３種類の金利型を組み合わせて借りるのです。

３種類の金利型にはそれぞれにメリットとリスクが有りますのでそれらをミックスさせることによってリスクを分散させるのが目的になってきます。繰上返済時には、その時の社会情勢にあわせてどちらの商品に対して繰上をするかを選択することができるということもメリットになるかもしれません。

この商品は、金融機関によって、２つのローンを借り入れすることになる場合と１つのローンで組み合わせる場合が有ります。それによっては事務手数料が2本分必要になる場合がありますので注意が必要です。

固定金利期間選択型とは、当初から一定期間の金利が固定される商品です。

金利が固定される期間は、2年、3年、5年、7年、10年が主で、ここ数年は15年、20年、25年なども出てきているが、後者は借入期間を全期間固定させる固定金利型を兼ねているのだろう。

で、その固定金利期間終了後は、その時点の金利で改めて変動金利型や固定金利選択型を選べる仕組みになっています。（一旦変動を選ぶと固定型に戻れない場合も有るので要注意）

この商品は、固定金利期間が終了し金利が改定された際には当然返済額も変わってきますが、変動金利型のように変動幅の上限が設定されていないので大幅に返済額が増えてしまう可能性が有るということを注意しないといけません。

各金融機関もこの商品に一番力を入れているようで、様々な金利優遇を設けていますが、固定期間終了後の優遇についてどうなっているかも含めて比較検討をしないといけません。

先に説明した固定金利か変動金利かという実に悩ましい決断を一旦先延ばしにしてくれる商品ともいえるかもしれません。本来は、金利が上がるか下がるか判断のつきにくい局面に適している商品だと思いますが、実のところ長期低金利が続くこの5年間を見ても60〜75％がこの商品を選択しています。

変動金利というと毎月金利がころころと変わるかの様な印象があるが、実際には金利が見直されるのは半年ごとになります。で、見直される金利は「短期プライムレート」に連動するタイプが多いです。

また、多くの商品が変動した金利を反映した返済額の変更は5年に1回で、その変動幅は返済額の1.25倍までとなっています。

その都度変更していたら事務手間がかかるので銀行側が5年毎にしたがったところ、ならば急激な負担増を強いることにならないように1.25倍までにしなさいと金融庁が指導したのだろうか？これは私の勝手な想像ですが…

実はこの5年毎の見直しと1.25倍が事と次第によっては大変迷惑なことになりかねません。

元利均等返済では、毎月の返済額の内訳は元金返済にあてられる部分と利息返済にあてられる部分に分けられるが、金利が上昇すると利息の割合が増えてしまって、元金がなかなか減らないという事態が起こりかねないのです。利息額が毎月の返済額を超えてしまう場合は「未払利息」が発生する可能性も出てくる。

よって各金融機関がどのタイプの変動金利型を採用しているかも実は重要なファクターで、金利優遇だけで決めると後で思わぬ落とし穴にはまってしまうかもしれません。