変動金利というと毎月金利がころころと変わるかの様な印象があるが、実際には金利が見直されるのは半年ごとになります。で、見直される金利は「短期プライムレート」に連動するタイプが多いです。

また、多くの商品が変動した金利を反映した返済額の変更は5年に1回で、その変動幅は返済額の1.25倍までとなっています。

その都度変更していたら事務手間がかかるので銀行側が5年毎にしたがったところ、ならば急激な負担増を強いることにならないように1.25倍までにしなさいと金融庁が指導したのだろうか？これは私の勝手な想像ですが…

実はこの5年毎の見直しと1.25倍が事と次第によっては大変迷惑なことになりかねません。

元利均等返済では、毎月の返済額の内訳は元金返済にあてられる部分と利息返済にあてられる部分に分けられるが、金利が上昇すると利息の割合が増えてしまって、元金がなかなか減らないという事態が起こりかねないのです。利息額が毎月の返済額を超えてしまう場合は「未払利息」が発生する可能性も出てくる。

よって各金融機関がどのタイプの変動金利型を採用しているかも実は重要なファクターで、金利優遇だけで決めると後で思わぬ落とし穴にはまってしまうかもしれません。

これは読んで字のごとく金利が固定される商品です。固定される金利は融資実行時または申込時に決まります。その金利が借入全期間において変わらないのです。

住宅ローンは借入額も大きくなることから長い期間のローンが可能な商品です。

長期間借りるとなると、20年後、30年後のことまで考えて慎重になる方も多いのではないでしょうか？

固定金利型を選択すれば、少なくとも月々の返済額が現時点で返済可能な額で一定になります。

そうなれば安心してローンを組めると考える人も少なからずいるのではないでしょうか。

また、家計の中で比較的大きな割合を占める住宅ローンの返済額が変わらないということは、将来の金利の動きに一喜一憂することもなく教育資金や老後資金準備など他の資金計画も立てやすくなります。

昨日は取扱機関の種類を見てみましたが、今日は取扱商品の種類を見てみましょう。

１．固定金利型

借入期間中金利が変わらない商品。最初から最後まで金利の変わらない一律タイプ。

２．固定金利期間選択型

当初から一定期間の金利が固定される特約ローン。

固定期間は、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、25年等（扱い機関によって異なる）

固定金利期間終了後は改めて変動金利型や固定金利期間選択型を選べるが、

一度変動金利型を選ぶと再び固定金利型に戻れない商品もあるので要注意です。

３．変動金利型

借入期間中、半年ごとに金利が見直される商品。

但し、返済額は金利変更に連動して変わるタイプと

5年ごとの改定でかつ返済額は従前の1.25倍までとなるタイプがある。

後者のタイプは「未払利息」が発生する場合もあります。（詳しくは後日）

４．金利ミックス型

異なる金利タイプを組み合わせて借り入れする方法。

但し、金融機関によっては、2本のローンを借り入れすることになる場合があり、

その場合は事務手数料等も2本分必要になります。

５．フラット35

これは住宅金融公庫の流れを引き継いでいるので「公的住宅ローン」の印象がありますが、

扱い機関は民間金融機関になっています。

金利タイプは固定金利型ですが、

一律タイプだけでなく途中で金利が変わる2段階固定金利タイプもあります。

（一部の銀行でも固定金利型の中で2段階固定金利タイプを扱っているところがある）

以上のように、主に金利タイプで商品が分かれていますが、

各機関毎に更に細かく差別化を図っているので比較検討は手間のかかる作業になってしまいます。

これまで公的住宅ローンについて説明してきましたが、

新規貸出額に占めるシェアは民間金融機関が優に90％を超えています。

では民間住宅ローンはどこで取り扱われているのでしょうか？

１．銀行（銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫等）

扱う商品は、変動金利型、固定金利期間選択型、固定金利型、フラット35と様々です。

２．JA（基本的には組合員向け、一部組合費を納めれば一般世帯でも利用可）

固定金利型が中心でしたが、今は銀行同様のラインナップになりつつあるようです。

３．生命保険会社（住宅ローンを扱うのは一部のみ）

住宅販売会社との提携ローンが中心ですが、中には直接個人のローンを扱う場合も

固定金利型が多かったが、固定金利期間選択型も増えてきているとのことです。

４．住宅ローン専門会社

以前は社会問題となった「住専」8社が中心だったがその内残っているのは1社のみ

最近は、フラット35を中心に扱うハウスメーカー等が母体となった会社が参入してきています。

５．信販会社・クレジット会社

変動金利型が中心で金利は高め。その分、審査基準が比較的緩やかであることが多いです。

以上のように扱う機関だけ見てもかなり選択肢の幅はあります。

金利1.36%という数字は、民間ローンの変動金利＋金利優遇並です。これが5年固定ですから貴重な商品といえます。

では実際にはどこで申込手続きをすればいいのでしょう。

実際には4種類の申込窓口があります。といっても、そのいずれかを選べるわけではなく勤務先の状況で窓口が自ずと決まってきます。

先ずは民間企業にお勤めの方、

勤務先が「雇用・能力開発機構」から資金を借り入れる転貨制度が有る場合→窓口は「勤務先」

勤務先が「財形住宅金融（株）」へ出資している場合→窓口は「財形住宅金融」

勤務先が上記2つに当てはまらない場合→窓口は「住宅金融支援機構」

次に公務員の方、

基本的には、窓口は「共済組合等」になりますが、

窓口を設けていない場合もあるのでその場合はの窓口は「住宅金融支援機構」

となります。

結果として、「住宅金融支援機構」が窓口になった場合は、

一般的に融資に必要な事務手数料と保証料が不要になるというメリットもあります。

借りるか借りないかは他の商品と比較して総合的に判断する必要がありますが、

財形貯蓄をしているのであればどこを窓口にいくらくらい借りられるかは知っておいたほうがいいでしょう。

住宅財形とよんだほうがなじみがあるかもしれませんね。

この融資を使うにはとにもかくにも財形貯蓄をしていないとダメです。

しかも、1年以上続けていて、融資の申込日前の2年以内に財形貯蓄の預入を行い、かつ、申込日における残高が50万円以上ある必要があります。つまり、昔はやってたけどここ2年は止めていたという人もせっかく残高が残っていてもダメということです。

但し、財形の種類は住宅財形貯蓄だけでなく、一般財形貯蓄、財形年金貯蓄でも大丈夫です。

で、上記条件をクリアしたら、

財形貯蓄残高の10倍の額（最高4,000万円）まで借りられます。

とはいえ、新築・購入・リフォームにかかる費用の8割が上限になります。

但し、フラット35との併用が可能です、しかも、併用した場合は8割上限が無くなります。

フラット35については後日詳しくお話ししますが、この併用可ということが大ポイントです。

こんなに面倒なのだからそれなりのメリットが無いと使いたく無いですよね。

それがあるんです。

まずは金利、5年ごとに適用金利が見直される5年固定金利制です。

今の金利は、「1.36%」5年固定であることを考えるとかなりお得です。

ちょっとは興味がわいてきました？

家を買おうと考えたときに、どこで住宅ローンを借りますか？

多くの人は銀行と答えるのではないでしょうか？ではそれ以外の選択肢をいくつ知っていますか？

住宅ローンには「公的住宅ローン」と「民間住宅ローン」があります。

ほとんどの人たちが「民間」の方を使っているのですが、

「公的」というと少しお得な予感がしませんか？

一般に公的住宅ローンというと、

金利面は比較的有利な反面、物件に関する条件が厳しかったり、

借入限度額に制限があって高額の融資が受けられなかったり、

という特徴があって売手（不動産屋、ハウスメーカー等）からは敬遠されがちです。

知っている人ほど勧めない。知らない人は勧められない。

でも正しく理解する必要はあると思います。本当に自分にとってメリットが無いのかどうか。

公的住宅ローンといわれるものは、主に財形住宅融資と自治体融資のことです。

自治体融資はそれこそ自治体毎に異なるので個別相談とさせていただいて、

明日は財形住宅融資について知っておいて欲しいことをお伝えしていきたいと思います。

中古物件を探す際に避けては通れない検討項目に築年数が有ります。

ではこの築年数をどう考えれば良いでしょうか？

１．節税メリットで考える

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）を受けるためには、

「マンションなどの耐火建築物の建物の場合には、

その取得の日以前25年以内に建築されたものであること」

「耐火建築物以外の建物の場合には、

その取得の日以前20年以内に建築されたものであること」という要件があります。

つまり、マンションなら築25年以内、

木造戸建てなら築20年以内のものでないと住宅ローン減税は受けらないので、

この数字が一つの目安になります。

２．耐震基準で考える

1981年（昭和56年）6月1日 に建築基準法施行令改正（新耐震）が有りました。

これ以前の基準で建っている建物と新耐震基準で建っている建物では、

一般的には大きな違いが有るといわれています。

３．時代背景で考える

これは一概には言えないのですが、例えば80年代後半のバブル期に計画・建設された建物と、

バブル崩壊後に計画・建設された建物では設計思想が違ってきているので、

それを見極める事も必要だということです。

特に気をつけなければならないのはバブル期に計画されて、崩壊後に建設された建物です。

予算に糸目をつけなかった計画を、バブル崩壊により見直さざるを得なくなり、

計画変更した場合にどこかにしわ寄せがきている可能性を考える必要があるかもしれません。

４．材料の特性で考える

一般にRC造の建物の場合、躯体のコンクリートが完全に乾くまでに2年から5年はかかると

いわれています。その間、クローゼットの中が湿っぽかったり、結露しやすかったりします。

又、木造の場合は新築後一年は構造体の木の伸び縮みが四季を通じておこり、

クロス等の仕上げ材に不具合が出る場合が有ります。

５．管理状態で考える

実は、単純に築年数だけで絞り込むと良い物件を見落としてしまうことが有ります。

管理状態によっては同じ築年数でも大きな差が出てくるのです。

特に築10年を過ぎた辺りからその差が見えてきます。

以上のように、様々な基準があります。条件絞り込みの参考になれば幸いです。

この三日間で見てきた事例は、

最初の物件Aこそ賃貸収支プラスになったものの、他のケースでは大きくマイナスになります。

賃貸の方が安いということは、単純に考えるとこのエリアでは購入しない方が得だということになってしまいます。

但し、もともと賃貸として計画された建物と分譲するために計画された建物では仕上げ材や設備仕様に大きな差が有るので一概にはどちらが得とはいえませんが。

住宅の購入を検討する際に、今回のシミュレーションのような視点を持ってみるとまた違った見えた方をするものです。

住む場所を決めるというのは大事なことです。この場所ならローンが組めそうだから購入するという単純な発想は少し危険かもしれません。

まずは住みたい場所を決めて、その場所なら買うべきか、借りるべきかを考えるという方法もあるということです。

もう一つだけ一番新しい物件Cを検証してみましょう。

物件C：2009年月築、坪単価104万円、専有面積 74㎡ 大和田新田 2330万円 C

この物件をローンを組んで購入するとしたら、

必要な資金は、物件価格2330万円＋諸経費（10％弱と想定）220万円＝2550万円

これを金利2.54％35年固定（フラット35想定）で全額ローンを組めたとすると、

月々の支払は、91,708円になります。

次にこの物件を貸すとしたら、同駅（勝田台）徒歩圏内は坪単価0.40〜0.60万円で

貸しに出ていますので、仮に坪単価0.50円で貸せるとすると、

賃料は、112,000円になります。

この物件の場合は、

管理費＝16,900円、修繕積立費＝5,200円

税金は仮に年間約78,000円として、月6,500円位でしょうか。

となると、毎月必要な支払は、

ローン返済91,708円＋管理費･修繕積立費22,100円＋固定資産税等6,500円の

計120,308円になります。

月々の差額がマイナス約8,000円、年間96,000円の赤字です。

空室率0%（常に借り手がいる状態）でこの数字ですから、

約20〜30万円くらいの持ち出しは覚悟しなければならなくなります。